查看汇总：2014注册税务师考试考试《税法二 》随章笔记汇总第三章土地
第六节 申报和缴纳
一、申报纳税程序
根据《土地暂行条例》，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
二、房地产开发企业土地清算管理(掌握)：
(一)土地的清算条件：
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地清算手续的;
④省税务机关的其他情况。
(二)清算时相关问题的处理
1.土地清算时收入的确认
土地清算时，已全额开具商品房销售的，按照所载金额确认收入;未开具或未全额开具的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
2.房地产开发企业未支付的质量金，扣除项目金额的确定
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量金，在计算土地时，建筑安装施工企业就质量金对房地产开发企业开具的，按所载金额予以扣除;未开具的，的质保金不得计算扣除。
3.房地产开发费用的扣除(同前面)
4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费
房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。
5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
6.关于拆迁安置土地计算问题
(1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭有效凭据计入拆迁补偿费。
7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
8.土地清算后应补缴的土地加收滞纳金问题
纳税人按预缴土地后，清算补缴的土地，在主管税务机关的期限内补缴的，不加收滞纳金。
(三)公共设施处理原则
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有外，不得扣除。
(四)土地的核定征收
1.依照法律、行规的应当设置但未设置账簿的;
2.擅自账簿或者拒不提供纳税资料的;
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
4.符合土地清算条件，未按照的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
土地费用分配
土地计算题目做好六篇文章:
1.配比原则的应用
2.利息的扣除
3.开发成本的范围
4.和地产转让有关的税金
5.印花税是否单独扣除
6.是否有加扣的特殊
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