“未来，社区增值服务将会是物管行业的星辰大海。”3月8日，在越秀服务举行的2022年度业绩发布会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示。

　　2022年，越秀服务关键指标取得了正向增长。其中，越秀服务实现总收入24.86亿元，同比增长29.6%；毛利率为27.3%；公司拥有人应占盈利4.16亿元，同比增长15.7%。

　　根据财报显示，截至2022年12月31日，越秀服务在管面积为5170万平方米，较2021年12月31日止的数据增长33.0%；合约面积为7060万平方米，同比增长20.9%。

　　2022年，越秀服务新签约项目84个，新增合约建筑面积1309万平方米，新增外拓面积843万平方米，同比增长138.5%。同期，越秀服务首次进入天津、昆明、福州、南宁、丽江等城市，同时中标广州新文化馆、烟台西海岸医院等项目，进一步拓展在场馆以及医院等方面的业态。

　　林峰表示：“越秀服务上市3年之内达成1亿平方米在管面积的目标没有变，目前合约面积达到7060万平方米，但同时亦要有质量地拓展，不是盲目地拓展，仅仅为了追求面积。我们会更加关注收益多的项目、稳定可持续盈利的项目。”

　　值得关注的是，去年，越秀服务在外拓方面全面发力，外拓面积从2021年的354万平方米增长至843万平方米，外拓面积占新增面积64.4%，第三方拓展面积主要以公建和住宅为主。

　　“2022年，外拓面积达到了843万平方米，占比约六成。外拓面积首次超过业主给我们的面积。”林峰表示。

　　越秀服务在2022年年末的现金及现金等价物 43.61亿元，同比增长14.7%。尽管手握高达40亿元的现金，越秀服务在收并购方面依然较为谨慎。

　　2022年，越秀服务仅有一笔收购。2022年10月，越秀服务收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价950万元，新增合约面积约79万平方米。这也是其自2021年以来的首单收购。

　　“我们对收并购持开放态度，如果有合适的项目会出手去收购，同时也在积极寻求并购项目。相比以前，物服股的估值有所回落，但是，经过去年的修复，目前已经接近行业合理水平。”林峰如是说。

　　2022年，越秀服务在盈利能力方面略有下滑。据财报显示，2022年，越秀服务的整体毛利率有所下降，从2021年的35%下降到去年年底的27.3%。

　　越秀服务管理层表示，越秀服务毛利率下降有多种原因，一是基础物业管理毛利率下降到16.4%，这是因为公司加大了服务品质的投入，另外外拓面积的增加也拉低了毛利率；二是非业主增值毛利率从2021年年度的43.5%下降至去年年底的32.1%，非业主增值项目主要包括早介服务、案场管理等，此外，因为房地产环境下行，来自开发商的非业主增值毛利率有所下降。三是在社区增值方面，受到疫情的影响，许多业务刚起步，投入成本在初期会比较高，影响到整体毛利率水平。

　　林峰表示：“去年，物业服务确实受到了地产行业下行的影响，特别是销售面积的下行，肯定对于物业服务有冲击。不过，对于越秀服务而言，一方面，越秀服务依托于母公司越秀地产，越秀地产的销售业绩还是少数的正增长，所以交付面积会有保障；另一方面，我们的股东中，除了越秀地产，还有广州地铁，去年TOD（以公共交通为导向的开发）业务也取得了突破进展。未来，我们还是坚定看好物业服务领域。”

　　值得一提的是，在TOD业务方面，截至2022年底，越秀服务总合约面积为678万平方米，总在管面积为677万平方米，分别上涨10.7%和19.7%。

　　此外，越秀服务在去年中标福州地铁2号线号线号线号线等TOD物业管理服务项目，成功走出广州，实现TOD物业管理业务的外拓突破。

　　在业绩会上，林峰透露，越秀服务非常看好社区增值服务的增长，“社区增值将是物管领域未来的星辰大海”。

　　之所以有所判断，缘于2022年越秀服务社区增值的快速增长。2020年、2021年、2022年，越秀服务社区服务增值物业营业收入分别为1.34亿元、4.42亿元和6.5亿元。

　　据悉，目前，越秀服务拥有“生活、美居、经纪、科技、社商”五大业务平台，致力为客户打造全方位服务生态体系。去年，越秀服务进一步加强了新零售业务、业主到家业务、经纪业务等。

　　根据财报显示，2020年、2021年、2022年，越秀服务社区增值服务的毛利率分别为37.8%、46.1%和32.9%，连续三年维持了30%以上的水平。

　　林峰坦言：“2022年下半年，社区商业和增值业务的增长，包括新零售、美居等增值业务，都为集团的营收和利润增长提供了支撑。我认为，社区增值服务是物管企业业绩增长的第二增长曲线，未来，越秀服务也将继续发力社区增值服务。”