全解读｜经济增速缓慢 现在还能买房投资么？

　　作者简介：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、中国外国专家局澳籍专家资质，多家房地产专栏作者、作家。

　　在经济增速减缓，实体经济不振大背景下，房地产业却一高歌，虽说不是坏事，但也绝不能就当成经济动力的救命稻草；尤其是到当下，房价已经呈现非，房地产业的高歌也应该划上休止符了。否则，摇摇欲坠的房价一旦下跌，的将是投资者和购房者毕生的幸福和财富。

　　据央行数据，8月末，人民币贷款余额102.90万亿元，同比增长13.0%；当月，贷款增加9487亿，环比上月增加105%，其中，住户部门贷款增加6755亿；从数据中可以看出，住房按揭占贷款比值达55.72%。

　　可以说，近两个月的信贷持续增长，并没有流入实体经济，而是全部加在了房价上。各大商业银行也看中了房价上涨的优势，纷纷对房地产“输血”；其中，招商银行6月末个人住房贷款余额6148.71亿元，比去年底增加1154.16亿元，上半年房贷投放量接近去年全年总量。中信银行上半年住房按揭3367亿，增速为29.4%，建贷余额最高，达3.18万亿，居行业之首。

　　可以说，房价很大程度上是由信贷支撑起来的。然而，这种寅吃卯粮的方式推动房价上涨的趋势是无法持久的。

　　债放得出去，还要收得回来！数据显示，2012年，中经济国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下，到2015年则上升至28%，预计2016年将接近40%。出来混，总是要还的——贷款占家庭收入比值如此之高，可以说金融杠杆的力度已经加到头了，未来贷无可贷，后续房价上涨的最大动力将“熄火”。

　　而且，房贷占家庭收入的比值目前已经到了一个值。美国次贷危机时，房贷占家庭收入比仅为32%，日本房地产崩溃前夜，这个数据是45%。

　　今天的房价是用明天的钱堆起来，透支了明年的“幸福”；明年又该从哪里透支呢？未来房价上涨的动力又在哪里呢？如果房价上涨趋势放缓，投资者的盈利点又该从何处发掘呢？

　　房价的真实需求被，未来难期长远发展。进一步看看市场的火热，又有几分是真正的刚需支撑起来的？更多的是投机者在推动。比如二线城市无锡，从今年3月开始这一轮上涨的行情，市区均价从每平米8000元涨到了目前超过万元的水平。但其中真实的需求有几分？无锡市房地产协会副会长杭卫说，“目前在无锡买房的外地人比例高达近70%，市场已经呈现非。”

　　此外，是整个房地产业的非，一方面，房价飙升，本应该是供不应求的体现，是去库存的好时机；另一方面，却是去库存速度减缓。也就是说，好不容易减少的库存量，又被房企推上去；从某种意义上说，开发商在自掘坟墓，而投资购房者更不应该成为高房价的品。

　　综上，房价这么高那么高，带来的总是账面上的收益而非实际的经济发展；高房价不但了实体经济融资的可能，也了真正刚需购房者的幸福感。一个年轻人都要“逃离”的城市，一个让年轻人只是想干几年就回老家的城市，未来发展的活力又能持续多久呢？没有了实际的经济活力支撑，这个城市是没有前途的；仅仅依靠房价涨跌就获取利润的投资者，未来也是难见利润的。

　　房价在信贷推动下上涨是泡沫，把财富与幸福置于泡沫之上，则未来风险会越来越大，固化的资产也越来越多，投资者收益前景也就越黯淡；用自己的真金白银为房地产的疯狂，值吗？