投资要点:
决策层对资产泡沫程度上升:证监会周五出台融资融券政策后,央行在周日突然下调存款准备金率100bp,万亿级别流动性。结合各部委态度看,我们认为正如深度报告《通缩+地产泡沫=超级地产泡沫》中所论述的,由于经济下行尤其是通缩的压力,政策对资产价格泡沫的程度正在上升,甚至希望利用资产泡沫化进程解决中国经济面临的部分困难。这对地产市场和股票市场都是实质性利好消息。地产股有望实现戴维斯双击,货币宽松政策一方面会改善地产基本面,另一方面又会提升地产股的估值,地产股上涨空间被进一步打开。
房产股票有望实现共振:我们并不认可市场盛传的资金从地产流向股市催生牛市的理论。这种产生于股票对地产基本面有6个月左右的领先性。在股票已动房价未动之前,从事微观研究的分析师很容易得出这种错误结论。至少从本轮市场特征看,房价的上涨和股票的上涨,恐怕都源自于通缩压力下的货币宽松和政策对资产泡沫日益宽容的态度。未来股票和房产的繁荣,有望通过财富效应互相加强,互相促进。
另外,房地产公司再融资的日益活跃,也会使得一、二线城市的土地市场竞争逐渐激烈。
房地产股票相对低估:很幸运,与07年大国崛起不同,领此轮股票上涨的大故事是经济结构转型,所以导致传统行业在10到14年上半年长达4年半的时间内不受市场关注。地产行业估值虽有所修复,但从国际比较看仍处在相对合理区间,从行业比较看更是显著低于市场平均水平。随着增量资金入市,我们认为估值洼地被填平的进程会逐渐加快。
地产再融资放开,增强地产股绝对收益空间。前期,国土资源部逐个项目审核的方式并不公平,这使得项目较多的龙头房企以及商业模式较为特殊的信达地产,压根无法进行正常的再融资操作;一度了地产行业的发展节奏,即资金配与行业集中度提升和金融化转型无法形成共振,了我们所推荐股票的涨幅;再融资放开无疑对行业是实质性利好;前期没有再融资,并且大股东绝对控股的地产公司再融资计划重新启动速度会快很多。
出于监管层对资产泡沫性提高,催生股票、地产共振现象产生,以及股票市场填平估值洼地的行为。我们重点推荐估值便宜且催化剂较强的信达地产、保利地产、华侨城、南京高科并增加万科A的推荐风险提示:货币政策出现重大反复,行业复苏速度不及预期。
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