房地产经济师章林晓：不必担忧地方出手救市

　　一朝被蛇咬，十年怕井绳。现在有人担心，由于地方在房地产上有着太多的利益牵涉，如果任由地方主导楼市调控很可能会出现当年那种各地竞相救市、房地产市场重回疯狂的局面，因此分类调控的主导权还得由中央来掌控，这样才有利于避免偏差的出现。

　　据报导，截至5月11日，或名或暗出台楼市政策，部署救市或准备救市的城市已增至6个，分别为：南宁，天津，杭州，无锡，铜陵，郑州。有人担忧，如果这些城市“成功”，将会有更多的城市加入救市大军。

　　今年以来，各地楼市几乎毫无例外地出现了开盘去化率低，库存剧增现象。一些楼盘降价跑量，结果成交依然寥寥。当楼市成交量低迷，毫无悬念地传导到土地市场时，早已按耐不住的地方终于尝试着出手了。

　　当年佛山、芜湖等地出手救市即被叫停，让许多地方心有余悸不敢再轻举妄动。而事实上，今年全国工作报告“针对不同城市情况分类调控”的表述，已表明房地产调控将由过去的“一刀切”转向“分类施策”，这其实已为地方主导楼市调控提供了政策依据。

　　一朝被蛇咬，十年怕井绳。现在有人担心，由于地方在房地产上有着太多的利益牵涉，如果任由地方主导楼市调控很可能会出现当年那种各地竞相救市、房地产市场重回疯狂的局面，因此分类调控的主导权还得由中央来掌控，这样才有利于避免偏差的出现。

　　世易时移，变法宜矣。暂且不说房地产市场是个区域性极强的市场，相对中央来说，地方对当地房地产市场更加熟悉，由地方主导分类调控应该更加有利。退一步讲，即便地方真的想不择手段地救楼市，在中央“保持定力”的背景下，恐怕也不是那么容易的。

　　首先，房地产泡沫膨胀的宏观基础已不存在。从宏观上讲，中国房地产泡沫是通过“跳”逐步膨胀的。“第一跳”建立在中国独特的421人口结构特征基础之上。中国计划生育造成的421人口结构特征，让孙子辈们购房有着421亲族群体一齐上的特点，让年青一代自住性购房能力得到了超乎寻常的发挥。

　　“第二跳”建立在长期扭曲的过低甚至为负的实际利率基础之上。不论是经济学理论，还是经验数据早就证明，在资金市场实际利率为负的背景下，市场主体为对冲通胀风险就会倾向去购买甚至囤积预期升值的大商品和资产，从而加剧投资过热和资产泡沫膨胀，而房地产往往是人们逃避通胀风险的最佳选择。

　　“第三跳”建立在大量外来的投机资本炒作基础之上。美国次贷危机后，美联储采取了一轮又一轮“量化宽松”，而人民币“以美元为锚”大量超发，中国房地产市场事实上已沦为全球资本冒险的乐园。这“跳”最终吹大了中国热点城市的房地产泡沫。

　　现在，人口红利正逐步消失;中央“保持定力”，即便在“钱荒”来袭时也不采取短期刺激政策，利率市场化得以稳步推进;而随着美联储量化宽松的逐步退出，投机资本也可能随时逆转而去;因此，房地产泡沫膨胀的宏观基础已不复存在。

　　其次，房地产泡沫膨胀的微观基础已经失去。从微观上讲，中国房地产泡沫膨胀与“有形之手”扭曲土地资源配置不无关系。为了P增长，许多地方对居住用地实行“紧”的土地政策(价格高、数量少)，而对工业用地和商业用地特别是工业用地实行“松”的土地政策(价格低、数量多)。

　　土地财政的这种“松、紧”不一，一方面导致中国国民财富的大量流失，造成地方债务规模的急剧膨胀，另一方面导致各大城市居住用地的供应增长远远落后于就业岗位的增长，最终造成房价的过快上涨。

　　近年来，中央对保障房用地计划指标单列;今年更是明确提出，除生活用地及公共基础设地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，这无疑是痛下决心对地方土地财政“松、紧”不公平的源头治理;因此，房地产泡沫膨胀的微观基础也不复存在了。

　　在房地产泡沫膨胀的宏观基础和微观基础都不复存在的背景下，地方即便想不负责任、不择手段地救市，恐怕也没那么容易了。当然，市场更有理由相信，在新形势下地方在房地产调控上是能真正分清类型，调对方向的。