查看汇总：2014注册税务师考试考试《税法二 》随章笔记汇总第七章 契税
第二节征税范围、纳税人和税率
一、征税范围
契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：
(一)国有土地使用权出让(区别土地)
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换
(三)房屋买卖
视同买卖房屋的情况：
1.以房产抵债或实物交换房屋。
经当地和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。
2.以房产作投资或作股权转让。这种交易业务属房屋产权转移，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。
以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房应照章征收契税。
(四)房屋赠与
以获方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。
(五)房屋交换
房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
(六)企业改制重组中的契税政策
1.企业公司制
非公司制企业，按照《中华人民国公司法》的，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。
国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
2.企业股权转让
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。(股东交易)
国有、集体企业实施“企业股份合作制”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业为股份合作制企业的，对后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
3.企业合并
两个或两个以上的企业，依据法律、合同，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并方的土地、房屋权属的，免征契税
4.公司分立
企业依照法律、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
5.企业出售
国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税;与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税。
6.企业破产
企业依照有关法律、法规的实施注销、破产后，债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年劳工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳工合同的，免征契税。
7.其他情形
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
对承受县级以上人民或国有资产管理部门按进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的，免征契税。
企业改制重组过程中同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划拨，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，免征契税。
【例题单选题】某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，以其中价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进屋交换，取得补偿差价500万元。当事人各方合计应缴纳契税( )。(适用契税税率3%)(2002年)
A.15万元
B.36万元
C.51万元
D.126万元
【答案】C
【解析】(1200+500)×3%=51(万元)。契税是在境内转移土地、房屋权属时,对承受产权的单位和个人征收;企业破产清算期间，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;土地使用权交换、房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
8.事业单位改制
事业单位按照国家有关改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
事业单位改制中，投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税;与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。
(七)房屋附属设施有关契税政策
1.对于承受与房屋相关的附税务师属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同的总价款计征契税。
3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。
5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴的其他费用。
6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
二、契税的纳税人
在中华人民国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
【例题多选题】孙某将自有住房无偿赠与非继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有( )。(2009年)
A.孙某应缴纳契税
B.王某应缴纳契税
C.孙某应缴纳印花税
D.王某应缴纳印花税
E.王某不应缴纳契税
【答案】BCD
【解析】契税以承受方为纳税义务人，因此AE选项不正确。
三、契税的税率
1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。
2.对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征税。
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