新浪仓石研究中心()二 、综合评述
【中融信托-起航亿城前滩集合资金信托产品】综合评价★★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等(10)，期限适中(2年)半年付息一次。项目交易对手是知名房地产上市公司，综合实力较强。产品优先劣后设计、股权质押、实际控制人连带责任等增信措施普通投资者安全；项目所在市场发达，地段较好，具有较好流动性。
★★★★★期限★★★抵押等增信措施★★★★付息条件★★★★还款来源★★★★★行业、类别风险★★★资管公司实力★★★★★三、要素分析
1、融资方/交易对手分析
亿城股份是在深市上市的老牌房地产开发企业，目前已成立超20年。其经营绩效持续稳定增长，财务结构安全稳健，可售项目资源丰富，资金量充沛，能力强。
截止至2013年6月，亿城集团股份有限公司资产总额110.33亿元，负债总额69.80亿元，资产负债率63.26%，在同类房企中表现较好。预收账款16.67亿元，刨除预收账款情况下的资产负债率仅为48.16%，实际负债率很低。2013年上半年公司完成营业收入15.9亿元，同比增长11%。其中，仅天津亿城堂庭一个项目就实现签约销售额6.1亿元。
亿城集团在建项目总建面343.6万平方米，以刚需住房为主。除燕西华府、天津亿城堂庭等主打项目以外，下半年公司将大力推出苏州胥江一号、胥悦名苑、苏秀天地和叠山院壹号(即大城山项目)等项目，项目储备丰富。
此外，集团多元化经营投资于发展前景广阔的新兴行业，收购了山东嘉丰矿业， 开展陶粒支撑剂项目，此是开采页岩气的关键材料，目前在国外有着广泛的应用。此项目2014年起将每年带来1.48亿元现金流入。
2、增信措施分析
为投资人资金安全，本项目设置了完备的风险控制手段：
1)土地抵押；本项目所有物业全部抵押于中融信托，其中住宅面积3万㎡，商业及办公3万㎡，土地招牌挂价格约16亿元。
2)在建工程抵押；
3)亿城股份(上市房企)无限连带责任；
4)亿城股份以其对项目公司的8亿元资金投入作为本次信托计划次级份额；
5)中融信托持项目公司49%股权，剩余51%股权质押于中融信托；
6)中融信托派驻现场监管人员掌管项目公司所有证照及印章，对工程和销售进行全面监管；中融信托向项目公司委派2名董事，并对公司重大事项表决中拥有一票否决权。
3、项目介绍
亿城集团于2013年9月11日摘得上海浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区单元40-01地块地块，拟进行“上海前滩亿城 ”项目开发建设。该地块为净地挂牌，净地出让，项目规划总用地面积11557.3㎡，总建筑面积79706.5㎡(地上：57786.5 ㎡；地下：21920 ㎡)，项目开发完毕后将成为前滩国际商务区集居住、办公、商业为一体的综合体。
前滩地区开发是上海十二五六大重点项目之一，是上海市将着力打造的未来“上海新的世界级中央商务区”，面积超过2个陆家嘴且区别于陆家嘴的国际金融中心定位。前滩地区开发在基础设施建设及政策上将享受较大的优惠政策。上海前滩沿黄浦江岸线长约2.3公里，总用地面积283.17公顷，其中，建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米，规划人口2.5万人，总投资超过1000亿。
项目地块的稀缺及巨大的升值空间本项目地块作为陆家嘴集团抛向市场的第一个试水项目，土地成本较低，仅为2.9万元/㎡。本项目将成为前滩地区首个商住项目，将填补前滩商业和住宅市场的空白， 楼面价与世博板块相当，但未来价值及升值空间或将超世博板块。
项目地块便捷的交通及完备的配套前滩地块依附中环、外环；两桥(卢浦大桥、徐浦大桥)；三遂(其中上中隧道、耀华隧道已投入使用、规划中的越江隧道将直通徐汇滨江地区) ；和地铁6、8、11号线及多条公交线，联通立体交通网络之中，抵达城市空港、陆家嘴不超过15分钟。
本项目所处极其优越，本项目6、8、11号地铁线中转站距离不过500米，背靠东方体育中心，周边已确定将引进英国惠灵顿国际学校(英国皇室学校)、新加坡来福士国际医院等机构，配套设施完善。未来无论是住宅、商业或是办公的销售非常有保障。
4、信托公司介绍
1987年6月30日中融国际信托有限公司的前身——信托投资公司成立。20余年时间，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年在银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务取得迅猛发展。自2002年起，中融通过不断加强与合作伙伴的项目合作，实现了业务的高速增长。合作内容涵盖了新股申购、股权受益权转让、基金宝、投连险、信贷资产转让、水务信托等。随着业务范围的扩大，产品越来越丰富，中融受托管理的资产规模呈高速发展态势，保持着较高的增长率。
2002年起至今公司行2000余支信托计划，连续8年未发生兑付风险，存续的信托项目运行正常；截至2010年末，涉及信用风险的资产总额为95790万元，其常类资产是95790万元，不良为零。 截至2012年底，中融管理资产规模突破3000亿元，其中信托资产近2995亿元，公司净资产58.43亿元，位居同行业前列。在“2012年21世纪资产管理年会暨第五届中国资产管理金贝评选颁典礼”活动中，公司荣获“2011-2012年度最受信赖信托”和“2011-2012年度最佳风险控制信托公司”两项大。
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